Бізнес

Ніде розвернутися

Знайти якісний офіс у Києві — завдання не з легких: показник вакантності столичних бізнес-центрів уперше впав до мінімального за десять років рівня

Знайти якісний офіс у Києві —- завдання, вирішення якого ускладнюється із кожним днем: показник вакантності столичних бізнес-центрів уперше впав до мінімального за останні десять років рівня

 

Катерина Шаповал

 

 

К иїв охопила легка офісна лихоманка. Полягає вона в тому, що всілякі недобудови і старі виробничі приміщення бадьоро перепрофілюються у бізнес-центри.

Наприкінці цього року на місці столичної швейної фабрики Вороніна з'явиться новий такий центр на 20 тис. кв. м. Під офіси переробляють частину замороженого проекту Lukianivka — 10 років тому його починали будувати як класичний шопінг-мол. Будівельники завершують роботи і в іншому довгобуді — бізнес-центрі Wave Tower на проспекті Бандери. З'явилися робочі у висотках гігантського замороженого об'єкта Sky Towers біля Повітрофлотського мосту.

Весь цей рух — результат посткризового пожвавлення у сегменті бізнес-центрів. Несподівано виявилося, що попит на квадратні метри в них ледь не перевищив наявну пропозицію. Вакантність (частка вільних місць) у БЦ столиці впала до рекордно низького показника: 6,5% від усіх майже 2 млн кв. м офісних площ, наявних у місті. Такі дані наводить консалтингова компанія Colliers International. Меншою ця частка була тільки 2008 року, на піку економічного зростання країни.

Попит, що обвалився за перші кілька років після Євромайдану, нині вийшов на рівень 2011–2013 років, пояснює Олександр Носаченко, керівний директор Colliers International. Найпопулярніші офіси середнього рівня — так званого класу Б (займає 58% ринку): у них вільного простору залишилося менше 3%. У престижніших центрах А-класу (12% ринку) вакантність вища — 8,7%.

Зростання попиту потягнуло за собою й орендні ставки. У найпопулярніших БЦ столиці приміщення здають за ціною $20–30 за 1 кв. м на місяць, а в тих, чий рівень нижчий, — по $14–19. Рік тому таке офісне задоволення коштувало орендарям на 10–20% дешевше.

Максим Бахматов, керівний партнер київського інноваційного парку Unit.City, що має понад 30 тис. кв. м офісів, ілюструє попит на прикладі своєї компанії. "Якщо у нас хтось виїжджає, звільнений офіс заповнюється протягом двох годин, — каже він. — На місце не менше трьох охочих". Новий корпус Unit.City, зданий цьогоріч, був заповнений орендарями на 75% ще до введення в експлуатацію, уточнив Бахматов.

Зросла і кількість угод із купівлі офісної нерухомості. За даними аудиторської компанії KPMG, минулого року на придбання офісної та торговельної нерухомості гравці ринку витратили $124 млн. І це на цілих 1968% більше, ніж у 2017-му. Найбільшими купленими об'єктами стали два столичні бізнес-центри — Ренесанс (пішов за $25 млн) і частина Торонто-Київ ($14 млн).

інфографіка_ВСТАВІТЬ
Коворкінг для воркінгів

С толичний бізнес-центр Астарта, розташований на Подолі, в будній день сповнений людей. І його директор Юлія Щаслива не приховує радості: величезні корпуси БЦ, останній з яких здали наприкінці минулого року, заповнені на 95%. Адже загальна орендна площа Астарти становить солідні 40 тис. кв. м. "Зараз попит просто шалений", — задоволена вона.

Але ця затребуваність — результат не стільки економічного зростання, скільки нестачі офісних площ, говорить Носаченко з Colliers International: в останні три роки їх будували в рази менше, ніж раніше. За даними його компанії, з 2015-го до 2018-го у країні сумарно ввели в експлуатацію менше офісних метрів, ніж в одному 2014-му, коли пропозиція поповнилася майже 150 тис. квадратів. "Якби в останні три роки на ринок виходило стільки ж, то такої вакантності у нас би не було", — впевнений Носаченко.

Будівництво заморозила криза 2014-го: різко знизилася ділова активність — впав попит на офіси, тому того року була порожня майже п'ята частина площ. "Ми не розуміли, чи будуть затребувані бізнес-центри і для кого ми, власне, будуємо", — згадує Щаслива про старт робіт у БЦ Астарта, який припав якраз на той час. Тоді у девелоперів, за її словами, не було впевненості в тому, що варто починати подібні проекти.

Ситуація почала змінюватися через два роки — вакантність знизилася до 14%. У 2016-му, за словами Щасливої, її компанія побачила попит на бізнес-центри класу А. "І це дозволило нам добудувати всі три черги Астарти й ефективно їх наповнити", — додає вона.

Дефіцит площ, який існує сьогодні, призвів до того, що деякі компанії відклали плани з розширення власних офісів або з переїзду в нові — чекають, коли з'явиться те, що їм потрібно, зазначають у Colliers International.

Швейцарська компанія Regus, оператор коворкінгів або орендованих офісів, одна з таких фірм, яка в очікуванні. Основний вид її діяльності — надання у платне користування просторів, придатних для роботи. Їх Regus бере в управління у бізнес-центрах.

Компанія, яка працює в Україні вже 20 років, за минулий рік зросла вдвічі і зараз керує вісьмома локаціями загальною площею 10 тис. кв. м. Юлія Литвиненко, директор Regus в Україні, впевнена: якби пропозиція якісних офісних площ була більшою, то її фірма відкрила б ще кілька локацій.

Коворкінги взагалі стають помітним гравцем на ринку комерційної нерухомості, зазначають у консалтинговій компанії CBRE. Серед усіх нових орендарів, які працюють у сегменті бізнес-послуг, 80% складають саме такі офісні провайдери. "Коворкінг — це світовий тренд, — пояснює Бахматов з Unit.City. — Сучасні компанії, мілленіали, креативна економіка не хочуть вовтузитися з офісами, охороною, прибиранням, сигналізацією: їм простіше платити фіксовану вартість".

фото_2

ЗРУЧНО І КРАСИВО: Марина Маслей із Siemens не втомлюється хвалити новий офіс, завдяки якому її компанія дістала можливість економити

Жадані програмери

Д ва місяці тому в EPAM, найбільшій IT-компанії країни, з'явилася нова посада — директор з управління нерухомістю. У ролі такого фахівця із софтверним гравцем почав співпрацювати Володимир Пашковський. "Компанія зростає, і в цьому напрямі потрібен системний підхід", — пояснює він.

Зростає компанія значними темпами: за минулий рік EPAM найняв 900 осіб і винайняв понад 10 тис. квадратів офісної нерухомості в Києві, Харкові, Вінниці, Львові та Дніпрі. Не менше зростання планується і в 2019-му.

Саме IT-компанії — орендар номер один на українському ринку офісної нерухомості. "Вони сьогодні споживають все", — стверджує Щаслива.

За даними Colliers International, софтверні фірми становлять 44% від усіх нових орендарів офісів в Україні.

Настільки активними айтішників робить зростання індустрії, яка в Україні щорічно додає по 20–25%. "Зростає потреба в IT-послугах у світі", — розповідає Юлія Дубова, віце-президент з інжинірингу GlobalLogic, третьої за розмірами IT-компанії країни. А Україна, за її словами, має відмінні кваліфіковані кадри, які працюють за  конкурентнішу ціну, ніж у Європі або у США. GlobalLogic торік додатково орендував у Києві, Львові та Харкові близько 8 тис. кв. м площ. Цьогоріч компанія планує аналогічне розширення своїх офісів, уточнює Дубова.

До пошуку нових просторів IT-фірми підштовхують два фактори. Перший — зростання самого сектора, а другий — посилення кадрового голоду: щомісячна кількість вакансій в індустрії становить близько 3 тис. осіб. Щоб заповнити вільні позиції, розробники софту пропонують потенційним і реальним співробітникам все просторіші і якісніші робочі місця. "Не економити на офісах змушує конкуренція за таланти", — резюмує Дубова з GlobalLogic.

фото_3

IT-БУМ: За словами Володимира Пашковського, IT-компанія EPAM, з якою він співпрацює, готова одразу на 10 тис. кв. м збільшити загальну площу своїх офісів

На голодному пайку

Р ік тому українське представництво міжнародного гіганта Siemens перебралося у БЦ Астарта. Зробила це українська філія із двох причин: через зростання кількості співробітників і, дотримуючись нової концепції материнської компанії — використовувати офіси відкритого типу, де немає окремих кабінетів. У колишньому приміщенні впровадити подібне було неможливо: представництво розміщувалося у переробленому зі старої радянської фабрики офісному центрі, розповідає Марина Маслей, начальниця із комунікацій Siemens Україна.

Тепер компанія отримала не тільки потрібну їй відкритість, але й зручну транспортну розв'язку — важливий бонус для співробітників. До того ж новий бізнес-центр має хорошу інфраструктуру: тут є кафе, магазини і фітнес-центр.

Наявність таких бонусів — одна з важливих вимог до сучасних ділових майданчиків, каже Щаслива з Астарти. Настільки ж важливих, як і вільне, а не кабінетне планування.

На новому місці Siemens отримав робочі місця, розташовані максимально оптимально. Тому витрати компанії на одного співробітника зменшилися. Хоча вартість квадратного метра в Астарті вища, ніж у колишньому офісі. "Утилізація [використання] приміщень краща, немає незадіяних куточків", — пояснює Маслей.

Сьогодні орендарі прагнуть економити і на комунальних послугах. Тому для сучасного БЦ енергозберігаючі комунікації — обов'язкова умова, каже Щаслива. А ще серед родзинок свого бізнес-центру вона називає стоянку для велосипедів, обладнану душем. Для айтішників, багато з яких вважають за краще добиратися на роботу силою власних м'язів, це актуальна опція. А компаній софтверної індустрії в Астарті — 70%.

На думку експертів Colliers International, велопарковки не тільки підвищують лояльність клієнтів, але й покращують імідж бізнес-центру.

З велопарковками або без них, вільних місць в офісних центрах у 2019-м більше не стане. Адже здати нові об'єкти девелопери не встигнуть: за словами Носаченка з Colliers International, процес їх "виробництва" займає близько 3–4 років. Ринок отримає нові площі не раніше 2020-2021 років. І якщо всі заявлені об'єкти добудують, кількість квадратів, призначених для роботи білих комірців, зросте на 406 тис.

Але насититься цей ринок, за оцінками експертів, не раніше 2023 року. І то за умови, що девелопери добудують усі заплановані об'єкти.

фото_1

НЕБУВАЛА ШВИДКІСТЬ: За словами Максима Бахматова з Unit.City, звільнені місця в офісах, якими він опікується, займають за кілька годин нові орендарі

© 2014-2020, ТОВ «ВИДАВНИЧИЙ ДІМ «МЕДІА-ДК». Всі права захищені. E-mail редакції: news@nv.ua, відділу реклами: sales@nv.ua
Використання матеріалів сайту можливе за умови дотримання Правил користування сайтомі правил використання матеріалів сайту.

Усі матеріали, які розміщені на цьому сайті із посиланням на агентство "Інтерфакс-Україна", не підлягають подальшому відтворенню та/чи розповсюдженню в будь-якій формі, інакше як з письмового дозволу агентства "Інтерфакс-Україна".


Матеріали, відмічені позначками , , , публікуються на правах реклами.