Бізнес

Польські новосели

Українці виявилися найактивнішими серед іноземців покупцями польської житлової нерухомості

Українці виявилися найактивнішими серед іноземців покупцями польської житлової нерухомості. Ті, хто обзаводиться квартирами в Варшаві та Кракові, або перебираються сюди назовсім, або розраховують на стабільний дохід від здачі житла в оренду, або купують його для дітей, які навчаються у Польщі

 

Олександр Пасховер

 

 

У 2017-му в польських пологових будинках з'явилося на світ 2,7 тис. немовлят з іноземним громадянством. Це вдев'ятеро більше, ніж десять років тому. З них 1,6 тис.— українці. Одна з причин цього інтернаціонального демографічного вибуху — приплив до Польщі іноземної робочої сили,  серед якої молоді та креативні, зрілі і м'язисті. Наприклад, 35-річний Віктор Коновалов.

На початку 2000-х він встиг збудувати креативне агентство Live. Потім цей бренд продав задорого міжнародній IT-компанії Microsoft. "Для мене, 22-річного, це було дещо, — розповідає він тепер. — Я працюю з 14 років і без стартового капіталу".

Будучи студентом, Коновалов став наймолодшим мільйонером України. Взявся за нову справу. Провалився. Відновився. Увійшов у нові бізнеси — реклама, альтернативна енергетика, ринок криптовалют.

У 2012-му він продав свою частину в основному активі і поїхав із родиною до Польщі. Там у нього народилася дочка, і ось тоді постало питання власного житла. Заповзятливий українець вирішив його більш ніж успішно — купив велику квартиру в центрі Варшави. "А потім до нас у гості прилетіли друзі, — розповідає він. — Пройнялися. І роки півтора-два тому купили тут квартиру, а тепер її здають".

Так лаконічно Коновалов описав помітний тренд, про який багато пишуть і говорять у Польщі. Другий рік поспіль українці посідають перше місце за обсягами придбання польської житлової нерухомості. З 264 тис. кв. м, що в 2017-му скупили іноземці, 70 тис. кв. м дісталися українцям. Таким чином співвітчизники Коновалова заткнули за пояс німців і британців — колишніх лідерів польського ринку.

Артур Ковальчук, менеджер із продажу в компанії PolHome, називає НВ три цілі, заради яких українці активізувалися на ринку польської нерухомості. Перша — купують житло під здачу в оренду, що приносить близько 7–8% річних стосовно інвестицій, а це досить високий відсоток як для країн Євросоюзу. Друга мета — переїзд на тимчасове або постійне місце проживання.

"Третя мета — відносно нова, це купівля нерухомості для дітей, які їдуть навчатися до Польщі", — робить висновок Ковальчук. І констатує: польський ринок нерухомості переживає небачений ажіотаж.

фото_2

ПРИБУЛЕЦЬ: За спиною Павла Ружицького — розмита картинка Вроцлава. А ось в очах українсько-польського бізнесмена — абсолютна ясність щодо своїх ділових перспектив у цьому місті

Голос України

Навесні 2016 року польська Асоціація девелоперів записала і розмістила на YouTube десять коротких програм, спрямованих виключно на українську аудиторію. "Мета проекту, — повідомляє НВ асоціація, — допомогти українцям купити квартиру в Польщі".

Всі програми озвучував 25-річний дніпрянин Іван Метеліа, в минулому — студент польського вузу. "Вони вирішили, що для України ролик має бути тільки українською", — розповідає Метеліа.

Карол Кепка з польської Асоціації девелоперів розповідає НВ, що українці стали найбільшими іноземними покупцями місцевої нерухомості. "Найбільш популярними серед іноземців є Варшава, Краків і Вроцлав, — пояснює він. — Ці міста пропонують багато можливостей — робочі місця, освіту". Загалом, все те, чого так не вистачає українцям вдома.

Артур Бразилевський, засновник компанії Homium, яка займається продажем нерухомості в Європі, називає ще кілька чинників, які стимулюють українців до придбання житла в Польщі: це політична та економічна нестабільність в Україні і крихкість національної банківської системи. Депозитні ставки тануть. Гривня девальвує. У такі моменти бажання вкластися у щось стійке, наприклад в іноземну нерухомість, як ніколи високе.

"Коли долар штурмував позначку в 33 грн, у нас менеджери просто не встигали брати слухавку і відповідати на дзвінки", — згадує Бразилевський лютий 2015-го.

ПОЧУВАЮТЬСЯ, ЯК ВДОМА: Віктор Коновалов і його весела дочка у дворі свого будинку у Варшаві

Житлове питання

Однак, українців до польської нерухомості підганяє не тільки потреба. Багатьох сюди приводять перспективи, що здаються необмеженими. Показовим є приклад Павла Ружицького, українського бізнесмена, який три роки тому емігрував до Польщі і вже встиг збудувати тут успішну девелоперську компанію.

У 2015-му Ружицький переїхав із Києва у старовинне польське місто Вроцлав, де проживають понад 628 тис. осіб. Із них 120 тис. — студенти, місцеві та приїжджі.

"Я поляк, — розповідає про своє коріння Ружицький. — Переїхав повністю".

Практично відразу новий поляк закінчив місцеві курси ріелторів і став купувати нерухомість, щоб здавати її в оренду і з цього жити. Незабаром постукали друзі з України та попросилися допомогти їм придбати квартиру в Польщі. Число бажаючих вкластися і заробляти на польських квадратних метрах стало зростати. Коли Ружицький усвідомив, що метри ці — золоті, він відкрив компанію з нехитрою назвою Вроцлавське агентство нерухомості.

Крім стандартного сервісу, його головний бізнес — купівля старих будинків в аварійному стані, їх реконструкція із розбивкою на квартири, а потім продаж. Прибутковість від такого виду діяльності становить 15–20%.

"Житла не вистачає, і те, що будується, зростає в ціні, — каже Ружицький. — Ті, хто сидять у депозитах, акціях, прикинули, що інвестиції в ринок житлової нерухомості — найвигідніші в Польщі".

Щоб вийти на таку продуктивність на ринку нерухомості, Польщі потрібно було розв'язати рівняння із трьома невідомими. Перше невідоме — що робити з величезним масивом застарілого житла, який залишився у спадок від соціалістичного минулого. Друге — як залучити інвесторів у будівельну сферу. І третє — де одномоментно взяти величезну кількість грошовитих покупців, здатних задовольнити запити девелоперів.

Над першою невідомою чаклує бюджет Євросоюзу, який фінансує програми з реконструкції старого житла, його технічного й технологічного переоснащення. Ружицький зазначає, що в Польщі багато будинків катастрофічно низької якості. Зносити та будувати на їх місці нові — недоцільно. Практично всі подібні споруди малоповерхові, розташовані в центрах міст. Порушувати поверховість в історичних кварталах не можна, а значить, рентабельність такого проекту сумнівна.

Таким чином ставку зроблено на зведення сучасного житла в нових кварталах і масивах. Тільки ось почали поляки не з цього. Приблизно десять років тому з багатого європейського заходу на небагатий європейський схід стали переїжджати фабрики та заводи.

"Набудували цих фабрик стільки, що тільки лінивий не міг знайти собі роботу", — ріже штампом Ружицький.

Потім сталося масове перенесення у Польщу бек-офісів транснаціональних корпорацій, міжнародних аудиторів, консалтингових компаній та інших. У Вроцлаві банк Credit Suisse зайняв чотири нові бізнес-центри, переселивши сюди IT-підрозділи. Це в рази дешевше, ніж утримувати дорогу армію програмістів у Цюриху або Відні.

Тут ходили легенди, що приїжджали люди з Києва і купували все за кеш
Віктор Коновалов,
український бізнесмен, який живе у Польщі

Ружицький козиряє переконливою статистикою: десять років тому у Вроцлаві було близько 250 тис. кв. м офісних центрів класу А та Б. До кінця нинішнього року очікується, що в сумі загальна площа офісів досягне 1,1 млн кв. м.

Окрім того, жоден метр не пустує. "Звідки вони набирають людей? — запитує Ружицький і сам же відповідає: — Переважно це місцеві кадри. Тут дуже сильна університетська база. Щороку випускається купа людей, які знаходять хорошу роботу з хорошою зарплатою в престижній компанії".

Мінімальна зарплата — 2,5 тис. злотих (€590). Ті, хто в'їхав у офісні центри, менше €1 тис. не отримують. За рік-два можуть дорости до € 2–3 тис. Іпотечне кредитування більш ніж доступне. Річна ставка — 4%, максимальний термін — 30 років. До того ж на іпотечний кредит можуть претендувати не тільки поляки, а й всі іноземці, що легально тут працюють.

Хоча для того, щоб змусити ринок нерухомості заворушитися, навіть усього цього мало. Для тих, хто купує житло і потім здає його в оренду, введено фіскальні пільги — податок на доходи з фізосіб — 8,5%. А якщо річний дохід від оренди житла перевищує 100 тис. злотих (€23,5 тис.), То на суму, що перевищує цей ліміт, нараховується податок у 12,5%. Що значно нижче за стандартний збір із доходів фізосіб — 19%. Захід виявився дієвим.

Перші іноземні девелопери прийшли на місцевий ринок житлової нерухомості з Німеччини, Франції, Нідерландів, Швеції. Для них 10% річних виглядають прибутком космічного розміру. А міжнародна конкуренція змушувала всіх діяти швидко і виставляти реальні ціни.

Ружицький розповідає НВ, що зустрічав у Польщі й українських девелоперів. Утім, вони не виглядали задоволеними. Адже вдома правила гутаперчеві, конкуренція низька, норма прибутку висока — до 50%.

"Все добре, — з усмішкою переказує розмови з ними Ружицький, — але заробітки тут якісь не дуже. Не збуджують".

З українцями або без, польський ринок нерухомості на підйомі. Катажина Куневич, партнер польської консалтингової компанії на ринку нерухомості REAS, розповідає НВ, що з 2015 року зростання продажів квартир стало систематичним. Та й перша половина 2018-го підтвердила, що попит на первинному ринку не слабшає. В даному сегменті Польща зберігає лідерство в країнах Центральної та Східної Європи. Ось тому підтвердження: за останні п'ять років у цій частині світу зведено 1,5 млн квартир, із них майже 800 тис. (53%) — в Польщі, до того ж 6% із них — у Варшаві. Таким чином польська столиця перетворилася на найбільший ринок житла в регіоні.

Бразилевський, засновник компанії Homium, наводить цифри, які підігрівають попит на польське житло серед земляків. Здати в оренду житло приносить у середньому 7% річних від суми інвестиції. А подорожчання самого активу на 3–5% на рік робить внесок у польський новобуд доцільним.

"Новобудови Варшави в тих районах, у яких ми пропонуємо, за останні два місяці зросли [в ціні] на 10%", — хвалиться Бразилевський.

Він рекомендує для оптимальної віддачі купувати столичне житло вартістю €80–100 тис. Водночас мінімальна ціна житла у Варшаві — €45–50 тис., у Кракові, Познані, Вроцлаві — на 15–20% нижча.

фото_1

ГАРНИЙ ВИБІР: Сучасний район, оригінальний дизайн, сонячна архітектура — і все це на березі річки Мотлава у Гданську

Польська квартира

Попит на нерухомість серед старих і новонавернених поляків зростає. Віктор Коновалов купив свою 100-метрову квартиру в престижній новобудові у центрі Варшави за $200 тис. Панорамний краєвид, по сусідству — королівська резиденція, озеро, доглянутий дворик, охорона.

Зараз для своїх дедалі вищих потреб він шукає нову квартиру — пентхаус. А цей вид житла у великому дефіциті. Велику частину таких квартир було викуплено ще п'ять-шість років тому, до того ж теж земляками Коновалова.

"Тут ходили легенди, що приїжджали люди з Києва і купували все за кеш, — говорить він. — Тоді ще можна було купувати за готівку. Зараз це карається".

Нові часи приводять до Польщі новий клас покупців. Нині найпопулярніші квартири в Польщі — малометражки — 50–55 кв. м. Як для європейської столиці вони коштують недорого — в середньому €70 тис.

Коновалов зазначає: подібне житло популярне серед українських студентів. Щоб не платити п'ять років дорогу оренду (€600–800 на місяць), їхні батьки дедалі частіше воліють купити чадам житло, сподіваючись, що витрати можна буде окупити в майбутньому за допомогою продажу або здачі квартири в оренду.

Втім, тепер це свято життя під загрозою. Одна з причин — дефіцит місць для ділянок будівництва.

Хоча в липні в Польщі було прийнято закон про дерегуляцію на ринку землі. Тобто спрощується доступ до місць, які не призначені безпосередньо для будівництва. Наприклад — до земель сільгосппризначення, що потрапили в межі міста. Раніше будувати на них було практично неможливо або потрібно було витрачати роки для отримання дозвільних документів.

Ще одна перешкода для зростання будівництва на польському ринку — це згортання державної програми MdM (будинок для молоді), яка передбачала пільгове фінансування житла для потреб молодих поляків.

"Відсутність субсидій знизить відносну привабливість первинного ринку щодо вторинного ринку, — прогнозує Куневіч. — Попит буде знижуватися, але це може збільшити попит на ринку оренди".

Схоже, саме на цей ринок і зробить ставку уряд. На початку серпня президент Польщі Анджей Дуда підписав закон про держдопомогу в покритті витрат на оренду квартири. Не для всіх — але для багатьох. У польському уряді розраховують, що ці витрати будуть компенсовані зростанням інвестування в будівництво дохідних будинків.

У 2019 на субсидії виділять 200 млн злотих (€47 млн). До 2034-го ця сума буде щорічно збільшуватися на ті ж 200 млн злотих, поки не доросте до 3,2 млрд злотих на рік (€751 млн за сьогоднішнім курсом).

Ось чому Куневич, партнер REAS, налаштована більш ніж оптимістично. Рівень і темпи продажів усе ще високі. Навіть якесь уповільнення ніяк поки не загрожує компаніям в їхньому прагненні інвестувати в нові будівництва.

"Розробники та інвестори можуть підготуватися до можливих змін на ринку, — робить висновок Куневіч. — Це, безсумнівно, збільшує відчуття безпеки".

© 2014-2020, ТОВ «ВИДАВНИЧИЙ ДІМ «МЕДІА-ДК». Всі права захищені. E-mail редакції: news@nv.ua, відділу реклами: sales@nv.ua
Використання матеріалів сайту можливе за умови дотримання Правил користування сайтомі правил використання матеріалів сайту.

Усі матеріали, які розміщені на цьому сайті із посиланням на агентство "Інтерфакс-Україна", не підлягають подальшому відтворенню та/чи розповсюдженню в будь-якій формі, інакше як з письмового дозволу агентства "Інтерфакс-Україна".


Матеріали, відмічені позначками , , , публікуються на правах реклами.