Бізнес

І все-таки вона обертається

Незважаючи на мораторій на комерційний обіг ріллі, в Україні існує з десяток способів, як умовно легально купити землю

Незважаючи на мораторій на комерційний обіг ріллі, в Україні існує з десяток способів, як умовно легально купити землю. Крім того, останнім часом кількість таких угод зросла в рази і досягла кількох десятків тисяч на рік

 

Олександр Пасховер

 

 

18 січня 2001 року українську президент Леонід Кучма одним розчерком пера обмежив комерційний обіг ріллі. "Власники земельної частки тимчасово не можуть укладати договори щодо купівлі-продажу, дарування, земельної частки", — йдеться в законі, прийнятому парламентом і підписаному президентом.

Те, що 17 років тому назвали тимчасовим, стало вічним. Відтоді ринок землі сформувався практично у всіх країнах Східної та Центральної Європи, ставши драйвером зростання і точкою вкладення багатомільярдного міжнародного капіталу. Але не в Україні.

Хоча і вона теж не сидить склавши граблі. Під покровом мораторію на продаж сільськогосподарської землі справно працює тіньовий ринок. Пік його розквіту припадає на останні три роки — земля в буквальному сенсі йде з-під ніг.

"Після 2016 року вже важко приховувати, що йде прикрите відчуження землі, — стверджує Роман Граб, експерт із земельних питань Українського клубу аграрного бізнесу (УКАБ). — Також у нас існує величезна проблема на рівні з мораторієм — це обсяг землі в тіньовий обробці".

Серед популярних маневрів з обходу мораторію — договори довгострокового користування терміном до 300 років і вище з оплатою наперед, псевдообмін ділянками, скуповування земельних наділів, виділених учасникам АТО, і багато інших популярних схем. До того ж зростання подібних угод, легальних і не дуже, збільшується.

"Я не вважаю цей ринок тіньовим, — каже Айварас Абромавичус, співвласник компанії Агро-Регіон і екс-міністр економіки. — Тіньовий ринок — це те, що стосується державної землі. Там йде заниження орендної ставки. Здають за кеш".

Таким чином, основний потенціал економічного зростання України в буквальному і переносному сенсі зарито в землю. Дмитро Лівч, проектний менеджер громадської організації EasyBusiness, стверджує, що запуск ріллі в комерційний обіг розжене зростання ВВП на 10% у рік. А це достатнє зростання для того, щоб його відчули у всіх сім'ях України.

Двигун регресу

Венесуела, Куба, Конго, Північна Корея, Таджикистан та Україна — ось і весь список країн, де немає вільного або відносно вільного комерційного обігу ріллі. Неприємна компанія.

Водночас Україна — це ще і найпросунутіший довгобуд пострадянського ринку землі. Указ про розпаювання землі і підготовку передачі її у власність фізичним особам вийшов у серпні 1995 року. У документі був багатообіцяльний початок: "Із метою забезпечення реалізації невідкладних заходів щодо прискорення земельної реформи". Цьому прискоренню ось-ось виповниться 23 роки.

Відтоді 6,9 млн осіб отримали у власність 27,7 млн ​​га сільгоспугідь. А це 64% всього земельного фонду України — безпрецедентний показник для пострадянського простору. Але в січні 2001-го вже раніше згаданий закон, а потім і Земельний кодекс ввели поняття "тимчасова" заборона на купівлю-продаж землі сільгосппризначення. Відтоді мораторій продовжувався вісім разів, в 2004, 2006, 2008, 2010, 2011, 2012, 2015 роках і, нарешті, в 2017-му.

Спочатку проти запуску вільного ринку землі голосували фракція КПУ та Партія регіонів. Потім естафету перехопили ВО Батьківщина та ВО Свобода. Суперечки про землю народжують дивні і безплідні союзи комуністів з олігархами, популістів із націоналістами. В підсумку багаторічна тактика заборон і обмежень, що підігрівається у Верховній раді депутатами з украй лівою та вкрай правою різьбою, привела до сумного результату.

В підсумку ідеальний український чорнозем дає найнижчу в Європі додану вартість. За даними Українського інституту майбутнього, в середньому в рослинництві на одному га українці заробляють до $300 (для порівняння: литовці — $1 тис., Поляки — $1,65 тис.). Урожайність української пшениці щодо французької нижча в понад півтора рази, голландської — більш ніж удвічі. До того ж концентрація земель сільгосппризначення в одних руках вражаюча: 100 компаній галузі з 50 тис. існуючих контролюють 20% всієї ріллі.

Іван Кунь, директор проектно-інжинірингової компанії Інтерпроект GmbH, 12 років спеціалізується на проектуванні та модернізації агропромислових об'єктів. Для нього очевидно, що розвиток сільськогосподарського кластеру залежить від якнайширшого впровадження технологічних розробок.

"Ми звикли бачити красиві картинки технологічних великих гравців, — говорить Кунь. — Але великі гравці — це тільки 20% ринку. Мораторій — це заборона на конкуренцію всередині країни, що послаблює українських аграріїв на глобальних ринках".

фото

Є ДУМКА: Айварас Абромавичус в офісі своєї компанії міркує про переваги вільного ринку землі

Заборонена земля

Незважаючи на те, що мораторій на комерційний обіг ріллі перекочував зі статусу "тимчасовий" у статус "вічний", земельний ринок не виглядає знерухомленим. Операції, зрозуміло, в тіні, проходять із рішучою жвавістю. Особливо останніми днями.

"Існує одинадцять способів відносно легальної купівлі землі, — інтригує Кунь. — Тобто "мораторій" дуже умовний".

НВ розвідав секрети деяких вельми умовно легальних комбінацій з перетворення мораторію на посміховисько.

Роман Граб, експерт із земельних питань УКАБ, починає свою розповідь із найочевиднішого прикладу — обміну паями. Зараз цей сегмент пожвавився, і ось у чому хитрість: закон прямо не регламентує пропорції обміну. Наприклад, без проблем можна обміняти 2 сотки де-небудь у Херсонській області на один пай (4 га) в Полтавській. Різниця доплачується готівкою. З такої трансакції не платять податків і її ніде не фіксують як продаж землі.

У 2013 році було здійснено 5,6 тис. таких обмінів, а вже в 2016-му — 12,9 тис. І це ще не фінал. "Здавалося б, навіщо це людям? — розмірковує Граб. — У 2013-му їм не треба було обмінюватися землею, а ось тепер раптом подвійне збільшення".

Наступний, ще більш помітний спосіб, який надає українській землі руху, має важковимовну назву — емфітевзис. Йдеться про демоверсію вільного ринку — безстрокове право користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, яке можна заповідати і продавати. Емфітевзис прийшов в Україну і світ із давньоримського права, але в багатьох країнах у ньому немає необхідності. Але не в Україні.

Якщо класична оренда тут обмежена терміном від 7 до 50 років, а також мінімальним і максимальним розміром ренти, що є прив'язаним до нормативної грошової оцінки земельної ділянки (не менше 3%, не більше 12%), то емфітевзис вільний від всіх умовностей. Плату за таким договором можна вносити одноразово в будь-який термін, хоч на 300 років уперед.

"Емфітевзис — це все одно не власність, — уточнює Граб. — Кредит під власність взяти ти не можеш, як і записати в майновий актив підприємства".

Так чи інакше, в 2014-му було зафіксовано всього 727 подібних угод. У 2015 році, коли дію мораторію було продовжено всьоме, але не востаннє, було зафіксовано вже 8,1 тис. договорів. У 2016-му — понад 13 тис. Дані 2017 року ще не опубліковано, але, судячи із заданого темпу, вони не розчарують.

У підсумку масив понад 32 тис. га де-факто перекочував із рук у руки. Це крапля в морі, якщо порівняти із загальним обсягом ріллі, запевняє Айварас Абромавичус. Його компанія Агро-Регіон обробляє 37 тис. га сільгоспземель і всього 20 га з них за договором емфітевзису.

Після 2016 року вже важко приховувати, що йде прикрите відчуження землі
Роман Граб,
експерт із земельних питань Українського клубу аграрного бізнесу

А ось де обіг земельного капіталу схожий на промисловий масштаб, так це у випадку плати за право оренди. "Той, хто заходить на ринок, купує права оренди", — пояснює Айварас Абромавичус. За кілька останніх років вартість права оренди одного гектара за довгостроковими контрактами, за словами підприємця, підскочила з $500 за га до понад $1 тис.

Іншим словами, ринок землі вже давно в обігу. Або, як каже Айварас Абромавичус, "кожен гектар у ринку".

Переконатися в цій слизькій ситуації зміг Антон Турупалов, у недавньому минулому керівник Іванівського району Одеської області. Три роки тому він зіштовхнувся із незрозумілим феноменом. Зі 160 тис. га ріллі району тільки на 18 тис. були складено договори оренди. Решти землі ніби й не існувало, ну або вона просто пустувала.

Це навряд так, вирішив Турупалов і придбав спеціальне програмне забезпечення на свій iPad, яке відкрило перед ним актуальну картографічну ситуацію регіону. "Ще мені довелося купити квадрокоптер і запускати його в поле, дивитися, ведуться там роботи чи ні, — розповідає Турупалов. — Крок за кроком з'являлися унікальні матеріали".

Виявилося, що в Іванівському районі оброблялося 100% землі, але тільки 12% — у правовому полі.

Своїм відкриттям Турупалов вирішив поділитися з головами сільрад. "Вони мені щодо кожного поля давали інформацію, хто фактично обробляє цю ділянку, — продовжує він. — У мене також була інформація про загальну площу держземель. Але де конкретно вона перебуває, мені за рік моєї роботи так і не показали".

Співрозмовник НВ наводить суху статистку одного району Одеської області, де річний дохід до місцевих бюджетів, що на 95% тут формується земельними податками, становить 160 млн грн. Тобто в середньому кожен гектар району приніс у скарбницю скромну 1 тис. грн на рік.

Роман Граб з УКАБ проектує проблему на всю країну. За його підрахунками, зробленими на підставі офіційної статистики, в обробці сільгосппідприємств трохи менше 20 млн га землі. Ще близько 6 млн га — за домогосподарствами і дрібними приватними підприємствами. А решта близько 7 млн ​​— неясно як і ким використовуються.

"І це ми ще не враховуємо держземлі, — продовжує Граб. — Її в оренді і на держпідприємствах до 8 млн га. Ще 2,5 млн — об'єкт тіньових оборудок і незрозуміло де бовтаються".

В цілому в країні "незрозуміло де бовтаються" до 10 млн га. За даними Українського інституту майбутнього, український гектар у середньому приносить 7,5 тис. грн доданої вартості. Якщо це так, то, висловлюючись мовою експерта з УКАБ, незрозуміло де бовтаються 75 млрд грн. Що робити?

"Коли у вас вільний ринок землі, то ви в першу чергу зацікавлені, щоб усі реєстри в світі знали, що вона у вас є. Щоб вона не з'явилася у когось іншого, — пояснює Турупалов. — А інакше у тебе нічого немає".

Ринок вільний

Дмитро Лівч з EasyBusiness, один з авторів аналітичного звіту Створення вільного ринку землі в Україні, на прикладі 60 країн пояснює НВ, на що здатен земельний капіталізм.

Перше, на що він вказує: середня ціна 1 га в країнах, де ринок лібералізовано — не менше $25 тис. У країнах із відкритим типом ринку, але з деякими обмеженнями (на купівлю юрособами, максимальний обсяг тощо), в середньому $10–15 тис. У країнах, де закрита можливість купівлі для іноземців, — близько $3 тис.

Повчальним прикладом для українців Лівч називає Румунію. Там зафіксовано найвищий темп зростання цін на землю. Стартувавши з $400 за га, ціни зараз наближаються до $6,5 тис.

"У них відкритий ринок, — говорить експерт. Іноземці мають доступ до ринку. Але в їхній власності не більше 11%. І нікому від цього не стало погано. Вартість землі зростає. Продукція експортується".

Найважливіший ефект, який приносить вільний ринок, це не зростання номінальної вартості землі, а зростання інвестицій, які стримує мораторій. Лівч стверджує: тільки від іноземців можна очікувати щорічно до $700 млн інвестицій. З поправкою на бізнес-клімат, звісно.

Протягом перших 10 років ефект відкриття ринку і його повної лібералізації принесе $98,4 млрд, стверджує експерт. "Тобто кожні 10 років ми можемо очікувати близько $10 млрд створеної доданої вартості. 10% у рік від ВВП ". І це вже заслуга не тільки іноземного, а й внутрішнього капіталізму.

"Який ти бізнесмен, якщо 10 років працюєш у сільському господарстві, з'явиться можливість купити землю, а ти кажеш: я не готовий, — ділиться наболілим Абромавичус. — А я дуже хочу купити землю". І ось його логічне пояснення. Річ у тому, що торік на найродючіших землях України була посуха, і компанія Агро Регіон, щоб уберегти нинішній і всі наступні врожаї від лиха, вирішила, що пора встановити зрошувальні системи. А це до $2 тис. інвестицій в гектар.

"Як я буду в це інвестувати, якщо земля не моя? — запитує Абромавичус. — Якщо земля зрошувана, так я ще й за оренду буду більше платити. Потім мене власник вижене і віддасть землю, в яку я інвестував, якій-небудь Астарті".

І це ще не все. Бізнесмен каже, що хотів би інвестувати в капіталомісткі культури, наприклад вирощувати яблука. Це проект, який почне приносити плоди приблизно через 10 років — якраз під завісу договору оренди. "Я ж потім яблуні не викорчовуватиму, — продовжує бізнесмен. — Із собою не заберу".

Поруч з яблунями на своїй землі Айварас Абромавичус не проти побудувати переробний завод, елеватори і багато іншого. Але ні у нього, ні у подібних йому немає впевненості, що через кілька років орендодавець не зупинить або не продовжить із ним договір.

Природно, в таких умовах мало хто захоче інвестувати в інфраструктуру і високі технології. Це все одно, що робити дорогий ремонт в орендованій квартирі.

Ті, хто не боїться відкритого ринку землі, як правило, консервативні, стверджує Кунь. У своїх господарствах вони працюють по-старому, не вкладаючи в довгострокові проекти. "Це просто" нові колгоспники", тільки на джипах, — каже підприємець. — Вони не будують підприємств, а торгують сировиною".

Не все так просто, зазначає Граб. Земельне питання вже давно вийшло за межі економіки і перейшло у політичну площину. Тут керує не розрахунок, а темперамент, не аргументи, а переконання. Земельне питання — страшилка багаторазового використання. Поки вона працює, від неї ніхто не відмовиться.

"Кому вигідно? — запитує Граб і сам же відповідає. — Тут замішане питання виборів. Тож до виборів 2019-го це питання навряд чи буде кардинально вирішено".

© 2014-2020, ТОВ «ВИДАВНИЧИЙ ДІМ «МЕДІА-ДК». Всі права захищені. E-mail редакції: news@nv.ua, відділу реклами: sales@nv.ua
Використання матеріалів сайту можливе за умови дотримання Правил користування сайтомі правил використання матеріалів сайту.

Усі матеріали, які розміщені на цьому сайті із посиланням на агентство "Інтерфакс-Україна", не підлягають подальшому відтворенню та/чи розповсюдженню в будь-якій формі, інакше як з письмового дозволу агентства "Інтерфакс-Україна".


Матеріали, відмічені позначками , , , публікуються на правах реклами.