Бизнес

Негде развернуться

Найти качественный офис в Киеве — задача не из легких: показатель вакантности столичных бизнес-центров впервые упал до минимального за десять лет уровня

Найти качественный офис в Киеве — задача, решение которой усложняется с каждым днем: показатель вакантности столичных бизнес-центров впервые упал до минимального за последние десять лет уровня

 

Екатерина Шаповал

 

 

Киев охватила легкая офисная лихорадка. Выражается она в том, что всевозможные недострои и старые производственные помещения бодро перепрофилируются в бизнес-центры.

В конце этого года на месте столичной швейной фабрики Воронина появится новый такой центр на 20 тыс. кв. м. Под офисы переделывают часть замороженного проекта Lukianivka — 10 лет назад его начинали строить как классический шопинг-молл. Строители заканчивают работы и в другом долгострое — бизнес-центре Wave Tower на проспекте Бандеры. Появились рабочие в высотках гигантского замороженного объекта Sky Towers возле Воздухофлотского моста.

Весь этот движ — результат посткризисного оживления в сегменте бизнес-центров. Неожиданно оказалось, что спрос на квадратные метры в них едва не превысил имеющееся предложение. Вакантность (доля свободных мест) в БЦ столицы упала до рекордно низкого показателя: 6,5% от всех почти 2 млн кв. м офисных площадей, имеющихся в городе. Такие данные приводит консалтинговая компания Colliers International. Меньше эта доля была только в 2008 году, на пике экономического роста страны.

Спрос, рухнувший за первые пару лет после Евромайдана, нынче вышел на уровень 2011–2013 годов, поясняет Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International. Наиболее востребованы офисы среднего уровня — так называемого класса Б (занимает 58% рынка): в них свободного пространства осталось менее 3%. В более престижных центрах А-класса (12% рынка) вакантность выше — 8,7%.

Растущий спрос потянул за собой и арендные ставки. В самых популярных БЦ столицы помещения сдают по цене $ 20–30 за 1 кв. м в месяц, а в тех, чей уровень пониже, — по $ 14–19. Год назад подобное офисное удовольствие стоило арендаторам на 10–20% дешевле.

Максим Бахматов, управляющий партнер киевского инновационного парка Unit.City, располагающего более 30 тыс. кв. м офисов, иллюстрирует спрос на примере своей компании. “Если у нас кто‑то выезжает, освободившийся офис заполняется в течение двух часов, — говорит он. — На место не менее трех желающих”. Новый корпус Unit.City, сданный в этом году, был заполнен арендаторами на 75% еще до ввода в эксплуатацию, уточнил Бахматов.

Выросло и число сделок по покупке офисной недвижимости. По данным аудиторской компании KPMG, в прошлом году на приобретение офисной и торговой недвижимости игроки рынка потратили $ 124 млн. И это на целых 1968% больше, чем в 2017‑м. Крупнейшими купленными объектами стали два столичных бизнес-центра — Ренессанс (ушел за $ 25 млн) и часть Торонто-Киев ($ 14 млн).

инфографика_ВСТАВИТЬ
Коворкинг для воркингов

Столичный бизнес-центр Астарта, расположенный на Подоле, в будний день полон людей. И его директор Юлия Счастливая не скрывает радости: огромные корпуса БЦ, последний из которых сдали в конце прошлого года, заполнены на 95%. А ведь общая арендная площадь Астарты составляет солидные 40 тыс. кв. м. “Сейчас спрос просто сумасшедший”, — довольна она.

Но эта востребованность — результат не столько экономического роста, сколько недостатка офисных площадей, говорит Носаченко из Colliers International: в последние три года их строили в разы меньше, чем раньше. По данным его компании, с 2015‑го по 2018‑й в стране суммарно ввели в эксплуатацию меньше офисных метров, чем в одном 2014‑м, когда предложение пополнилось почти 150 тыс. квадратов. “Если бы в последние три года на рынок выходило столько же, то такой вакантности у нас бы не было”, — уверен Носаченко.

Стройки заморозил кризис 2014‑го: резко снизилась деловая активность — упал спрос на офисы, поэтому в тот год пустовала почти пятая часть площадей. “Мы не понимали, будут ли востребованы бизнес-центры и для кого мы, собственно, строим”, — вспоминает Счастливая о старте работ в БЦ Астарта, который пришелся как раз на то время. Тогда у девелоперов, по ее словам, не было уверенности в том, что стоит начинать подобные проекты.

Ситуация начала меняться спустя два года — вакантность снизилась до 14%. В 2016‑м, по словам Счастливой, ее компания увидела спрос на бизнес-центры класса А. “И это позволило нам достроить все три очереди Астарты и эффективно их наполнить”, — добавляет она.

Наметившийся сегодня дефицит площадей привел к тому, что некоторые компании отложили планы по расширению собственных офисов либо по переезду в новые — ждут, когда по­явится то, что им нужно, отмечают в Colliers International.

Швейцарская компания Regus, оператор коворкингов или арендуемых офисов, одна из таких ждущих фирм. Основной вид ее деятельности — предоставление в платное пользование пространств, пригодных для работы. Их Regus берет в управление в бизнес-центрах.

Компания, которая работает в Украине уже 20 лет, за прошлый год выросла вдвое и сейчас управляет восемью локациями общей площадью 10 тыс. кв. м. Юлия Литвиненко, директор Re­gus в Украине, уверена: если бы предложение качественных офисных площадей было больше, то ее фирма открыла бы еще несколько локаций.

Коворкинги вообще становятся заметным игроком на рынке коммерческой недвижимости, отмечают в консалтинговой компании CBRE. Среди всех новых арендаторов, работающих в сегменте бизнес-услуг, 80% составляют именно такие офисные провайдеры. “Коворкинги — это мировой тренд, — поясняет Бахматов из Unit.City. — Современные компании, миллениалы, креативная экономика не хотят во­зиться с офисами, охраной, уборкой, сигнализацией: им проще платить фиксированную стоимость”.

фото_2

УДОБНО И КРАСИВО: Марина Маслей из Siemens не устает хвалить новый офис, благодаря которому ее компания получила возможность экономить

Желанные программеры

Два месяца назад в EPAM, крупнейшей IT-компании страны, появилась новая должность — директор по управлению недвижимостью. В качестве такого специалиста с софтверным игроком начал сотрудничать Владимир Пашковский. “Компания растет, и в этом направлении нужен системный подход”, — поясняет он.

Растет компания внушительными темпами: за прошлый год EPAM нанял 900 человек и снял более 10 тыс. квадратов офисной недвижимости в Киеве, Харькове, Виннице, Львове и Днепре. Не меньший рост планируется и в 2019‑м.

Именно IT-компании — арендатор номер один на украинском рынке офисной недвижимости. “Они сегодня потребляют все”, — утверждает Счастливая.

По данным Colliers Interna­tional, софтверные фирмы составляют 44% от всех новых арендаторов офисов в Украине.

Столь активными айтишников делает рост индустрии, которая в Украине ежегодно прибавляет по 20–25%. “Растет потребность в IT-услугах в мире”, — рассказывает Юлия Дубовая, вице-президент по инжинирингу GlobalLogic, третьей по размерам IT-компании страны. А Украина, по ее словам, имеет отличные квалифицированные кадры, работающие за более конкурентную цену, чем в Европе или в США. GlobalLogic в прошлом году дополнительно арендовал в Киеве, Львове и Харькове около 8 тыс. кв. м площадей. В этом году компания планирует аналогичное расширение своих офисов, уточняет Дубовая.

К поиску новых пространств IT-фирмы подталкивают два фактора. Первый — рост самого сектора, а второй — усиливающийся кадровый голод: ежемесячное количество вакансий в индустрии составляет порядка 3 тыс. человек. Чтобы заполнить свободные позиции, разработчики софта предлагают потенциальным и реальным сотрудникам все более просторные и качественные рабочие места. “Не экономить на офисах заставляет конкуренция за таланты”, — резюмирует Дубовая из GlobalLogic.

фото_3

IT-БУМ: По словам Владимира Пашковского, IT-компания EPAM, с которой он сотрудничает, готова сразу на 10 тыс. кв. м увеличить общую площадь своих офисов

На голодном пайке

Год назад украинское представительство международного гиганта Siemens перебралось в БЦ Астарта. Сделал это украинский филиал по двум причинам: из‑за роста количества сотрудников и следуя новой концепции материнской компании — использовать офисы открытого типа, где нет отдельных кабинетов. В прежнем помещении внедрить подобное было невозможно: представительство находилось в переделанном из старой советской фабрики офисном центре, рассказывает Марина Маслей, начальник по коммуникациям Siemens Украина.

Теперь же компания получила не только нужную ей открытость, но и удобную транспортную развязку — важный бонус для сотрудников. К тому же новый бизнес-центр имеет хорошую инфраструктуру: здесь есть кафе, магазины и фитнес-центр.

Наличие подобных бонусов — одно из важных требований к современным деловым площадкам, говорит Счастливая из Астарты. Столь же важных, как и свободная, а не кабинетная планировка.

На новом месте Siemens получил рабочие места, расположенные максимально оптимально. Поэтому затраты компании на одного сотрудника уменьшились. Хотя стоимость квадратного метра в Астарте выше, чем в прежнем офисе. “Утилизация [использование] помещений лучше, нет незадействованных уголков”, — объясняет Маслей.

Сегодня арендаторы стремятся экономить и на коммунальных услугах. Поэтому для современного БЦ энергосберегающие коммуникации — обязательное условие, говорит Счастливая. А еще среди изюминок своего бизнес-центра она называет стоянку для велосипедов, оборудованную душем. Для айтишников, многие из которых предпочитают добираться на работу силой собственных мышц, это актуальная опция. А компаний софтверной индустрии в Астарте — 70%.

По мнению экспертов Colliers International, велопарковки не только повышают лояльность клиентов, но и улучшают имидж бизнес- центра.

С велопарковками или без них, свободных мест в офисных центрах в 2019‑м больше не станет. Ведь сдать новые объекты девелоперы не успеют: по словам Носаченко из Colliers International, процесс их “производства” занимает около 3–4 лет. Рынок получит новые площади не ранее 2020–2021 годов. И если все заявленные объекты достроят, количество квадратов, предназначенных для работы белых воротничков, вырастет на 406 тыс.

Но насытится этот рынок, по оценкам экспертов, не ранее 2023 года. И то при условии, что девелоперы достроят все запланированные объекты.

фото_1

НЕБЫВАЛАЯ СКОРОСТЬ: По словам Максима Бахматова из Unit.City, освободившиеся места в офисах, которыми он заведует, занимают за пару часов новые арендаторы