Страна

Встали на квартучет

По числу сданных квартир на каждого жителя страны Украина уже обогнала Евросоюз

Цены стоят на месте, а качество жилья растет — это главное, что нужно знать потенциальному покупателю недвижимости о ситуации на столичном рынке новостроек. Неудивительно: по числу новых квартир на каждого жителя страны Украина уже обогнала Евросоюз

 

Андрей Юхименко,
Евгений Черновалов

 

 

Идея хоть в чем‑то догнать Европу, столь долго культивируемая в украинском обществе политиками и активистами, стала реальностью: по числу новых квартир на каждого жителя страны Украина обогнала Евросоюз.

Соответствующий отечественный показатель, рассчитанный Нацбанком по итогам 2017 года, составил 2,9 квартиры на 1 тыс. человек, тогда как в ЕС этот коэффициент равен 2,8.

При этом отечественные застройщики за год ускорились на 13% в деле введения в эксплуатацию нового жилья, достигнув уровня в 5,9 млн кв. м — именно столько они сдали в 2017‑м. На долю Киева и области в этом показателе пришлось 43% — это первое место. Конкуренцию столичному региону пытаются составить Одесса с пригородами и Львов.

Итогом стахановских методов ввода в эксплуатацию жилья, которые практикуют застройщики, стал рост конкуренции. Для покупателей это означает две вещи: первая — цены на новостройки замерли, вторая — теперь девелоперы предлагают не просто пустую коробку, а какой‑то добавочный “фант” — площадку под барбекю под окнами, роллердром возле дома или ремонт квартиры под ключ.

“Пришло время глобальной трансформации”, — говорит Анна Лаевская, коммерческий директор Интергал-Буд, крупной компании-застройщика.

фото_1

НОВЫЙ ФАКТОР: По мнению Николая Толмачева из ТММ, из‑за оттока населения за границу предложение на вторичном рынке недвижимости увеличится

Все больше метров

За последний год средняя цена 1 кв. м жилой площади в столичных новостройках почти не менялась, находясь на отметке в 22 тыс. грн. При этом национальная валюта за это время обесценилась примерно на 10%, из‑за чего выросла себестоимость строительства — значительная часть необходимых для него материалов закупается за рубежом.

Но застройщиков это не остановило — они все активнее наводняют рынок новыми квартирами. По подсчетам профильного портала ЛУН, за 20 последних месяцев, если считать с 1 января 2017‑го, 25 крупнейших девелоперов Киева и области сдали в эксплуатацию более 36 тыс. квартир.

Столичный Киевгорстрой, например, установил в 2018‑м собственный пятилетний рекорд по объему нового готового жилья. И потому в следующем году, по словам Татьяны Марковой, директора департамента продаж компании, застройщик намерен начать работы сразу на семи объектах.

Девелоперы, охотно рапортующие о новых квартирах, замалчивают информацию о том, сколько жилья у них при этом покупают. Но по данным опроса застройщиков, который провел ЛУН, в прошлом году продажи квартир у большинства игроков рынка выросли. И по итогам 2018‑го они ожидают как минимум повторения пройденного.

Впрочем, по оценкам Сергея Пилипенко, гендиректора промышленно-строительной группы Ковальская, разрыв между предложением и реальным спросом составляет порядка 30%. “Это ресурс, который остается в непроданных квадратных метрах, — говорит он. — Соответственно, он постоянно опускает цену вниз”.

Пилипенко с ностальгией вспоминает период 2012–2013 годов, когда цена квадратного метра росла на 15–20% каждые 12 месяцев. При этом и курс гривни был стабилен.

Рынок покупателя

Теперь застройщики не предлагают голые стены в панельной “свечке” где‑то на окраинном киевском пустыре — клиента так уже не заполучить.

Многие объекты в столице имеют какой‑то бонус. Компания НоваБудова строит при своих жилых комплексах (ЖК) детские сады, Укрбуд разбивает ландшафтные парки, а Интергал-Буд обустраивает у новостроек зоны барбекю и роллердромы.

Последняя из перечисленных компаний использует еще один инструмент привлечения покупателей — предлагает им сделать ремонт в новоприобретенной квартире. Так клиенты получают уже готовое к ежедневной эксплуатации жилье. И не только это. “За счет больших объемов заказа ремонт от компании намного дешевле, чем сделанный самостоятельно, — рассказывает Лаевская. — И его можно заказать уже с кухонным гарнитуром и встроенной бытовой техникой”.

фото_2

БУДУТ СДАВАТЬ МЕНЬШЕ: Сергей Пилипенко из группы Ковальская прогнозирует, что нынешний бум в ближайшее время сменится 20-процентным падением

Смарт ушел

Главный определяющий фактор на рынке нового жилья — низкая покупательская способность населения. Из-за нее наибольшим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры площадью 30–40 кв. м и 55–70 кв. м.

При этом рост популярности двушек — тенденция последних нескольких месяцев, говорит Маркова из Киевгорстроя. И спрос на них увеличился в уже обжитых спальных районах, что, по мнению эксперта, говорит о желании покупателей улучшить условия жизни, а не приобрести квартиру для сдачи в аренду.

Крупнейшие застройщики в унисон твердят, что больше не строят так называемых смарт-квартир — ультракомпактных жилищ площадью менее 18 кв. м.

Они стали популярны в Украине несколько лет назад, на пике девальвации гривни: девелоперы позиционировали такие “клетушки” как “разумную альтернативу” однокомнатным квартирам. Свое маркетинговое название smart те получили как раз потому, что продавцы убеждали покупателей: если ты живешь один и дома только ешь и спишь, тебе не нужно переплачивать за лишнюю площадь.

Но новый формат на рынке не прижился. “Смарт не стал стандартом рынка”,— говорит Глеб Шемовнев, пресс-секретарь корпорации Укрбуд. Он объясняет этот феномен тем, что цена 1 кв. м ультракомпактных квартир оказалась выше, чем у более просторного жилья. Минусом стали и более дорогие коммунальные услуги. Ведь если площадь квартиры не превышает 19 кв. м, объясняет Шемовнев, по строительным нормам она проходит как нежилое помещение. И коммуналка для нее рассчитывается по коммерческим тарифам.

“Это не смарт, это кладовки”,— говорит о подобных квартирах Николай Толмачев, гендиректор строительной компании ТММ, уверенный, что для полноценной жизни человеку нужно не менее 20 кв. м.

Приумножить доллары

Квадратные метры в стране по‑прежнему выполняют две функции: как место жительства и как объект для инвестиций. По оценкам Пилипенко из группы Ковальская, около 20–25% всех покупателей через год-полтора продают свои квартиры либо сдают их в аренду.

По наблюдениям Толмачева из ТММ, средства на покупку квартир сегодня есть у четырех категорий покупателей: чиновников, работников сферы здравоохранения, айтишников и аграриев. К последним относятся и продавцы сельхозтехники, семян, средств для защиты растений и удобрений. Эта категория клиентов способна повлиять на цены на рынке недвижимости уже этой осенью. Ведь благодаря хорошим котировкам на аграрную продукцию на мировых рынках отрасль получит хорошую прибыль в валюте. Ее‑то аграрии и конвертируют в квадратные метры — чтобы не пропала, чтобы дала доход.

Во многом благодаря таким вот клиентам застройщикам удается привлекать средства на ранних стадиях строительства.

По словам Пилипенко, к моменту завершения строительства дома его компания в среднем продает 70–80% квартир. А в Укрбуде говорят, что у них этот показатель достигает 95%.

фото_3

ГОРЯЧАЯ ТОЧКА: В Киеве и области растут продажи новых квартир, а в целом в регионе сдают 43% всего нового жилья страны

Спад впереди

По данным НБУ, в прошлом году число выданных разрешений на строительство многоквартирных домов в стране сократилось на четверть. Это, по оценкам регулятора, может быть предвестником “бури” — замедления темпов строительства.

Прогноз Нацбанка разделяют и игроки рынка. Пилипенко ожидает сокращения рынка на 20% в ближайшие год-два.

Нынешний же подъем аналитики связывают с эхом 2015 года, когда произошел обвал гривни. В тот момент вкладчики бросились снимать с депозитов свои накопления и понесли их застройщикам. А те в ответ стали массово запускать в работу новые объекты. Теперь именно их они и сдают в эксплуатацию, поясняет Шемовнев из Укрбуда.

А нового притока денег пока ждать неоткуда: ипотечное кредитование так и не заработало, хотя НБУ и прогнозирует увеличение его объемов.

По словам Толмачева, на рынок также будет давить рост предложения вторичной недвижимости — его спровоцирует отток трудоспособного населения на Запад.

Андрей Гусельников, вице-президент Лиги экспертов Украины, ожидает, что в итоге пойдут вниз и цены.

А вот Лаевская из Интергал-Буд полна оптимизма. “Многие эксперты из года в год прогнозируют падение рынка недвижимости, — говорит она. — Однако мы видим, что этого не происходит”.