Страна. Застройка столичных окрестностей

Хаты с краю

Пригороды Киева застраиваются ударными темпами, опережающими даже саму столицу

Пригороды Киева застраиваются ударными темпами, опережающими даже саму столицу. Однако новых жителей ожидает разочарование — вместе с дешевыми квартирами они зачастую получают пробки и старые коммуникации, которые не выдерживают возросшей нагрузки

 

Галина Корба

 

 

Купить собственное жилье в Киеве Андрей Атаманюк, уроженец Каменца-Подольского, решился около двух лет назад. Долго приценивался и, наконец, остановил свой выбор на однокомнатной квартире, но не в дорогой столице, а в пригороде — в жилом комплексе София Киевская, находящемся сразу за киевской окружной, в селе Софиевская Борщаговка. Впрочем, назвать это место селом язык не поворачивается — на территории бывшей пустоши за последние несколько лет вырос полноценный городской микрорайон с многоэтажной застройкой и всей связанной инфраструктурой — банками, магазинами, спортплощадками и прочим.

Покупателей привлекает близость к столице — до метро от их Софии можно добраться за 15 минут. А еще — демократичная цена квадратного метра: на сегодня это 14 тыс. грн за кв. м против 25 тыс. средних киевских расценок по новостройкам. “Квартира здесь [на Софиевской Борщаговке] стоила примерно на треть дешевле, чем в спальном районе Киева,— подтверждает Атаманюк.— Зато воздух чище, рядом лес и озеро, и добираться на работу удобно”.

В пригороде реально стало купить квартиру за $10-15 тыс.
Владимир Даниленко, коммерческий директор Альянс Новобуд

Популярность киевских пригородов среди желающих обзавестись собственным жильем в столице — это тренд пяти последних лет. И он только нарастает.

Объемы строительства в столичных окрестностях начали расти с 2005 года. И уже в 2010‑м Киевская область вышла на первое место в стране по количеству введенного в эксплуатацию жилья, опередив даже безусловного лидера — столицу. И все благодаря строительному буму именно в ближайших к главному городу страны населенных пунктах.

С тех пор регион не покидал первой строчки сводок Госстата. По итогам 2015 года там сдали в эксплуатацию более 1 млн кв. м жилья, а в столице — лишь 753 тыс. “квадратов”.

Сейчас на рынке пригородной недвижимости идут продажи в более чем 260 жилых комплексах — это значительно больше, чем в Киеве, говорит Владимир Даниленко, коммерческий директор компании Альянс Новобуд, ведущей строительство жилых комплексов в Броварах. И это не предел — ежемесячно на рынок выходит 5–7 новых проектов, и все они пользуются активным спросом. “После девальвации в пригороде стало реально купить квартиру за $ 10–15 тыс.,— поясняет Даниленко.— А на фоне ненадежной банковской системы инвестиции в недвижимость пригорода стали реальной альтернативой депозитам”.

Со всеми неудобствами

Комфортная жизнь Киевом не ограничивается, убеждают покупателей застройщики и предлагают в столичных пригородах жилье на любой вкус: отдельные многоквартирные дома, таунхаусы, квартиры с собственными крохотными земельными участками и даже целые мини-города с самостоятельной инфраструктурой.

Средняя стоимость квадратного метра под Киевом примерно в полтора раза ниже, чем в столице,— около 13,7 тыс. грн. Но разброс цен очень существенный: в зависимости от класса и расположения они колеблются от 6,5 тыс. грн до 21 тыс. грн за “квадрат”.

Пригородный экономвариант, как правило, выбирают молодые люди в возрасте 30–35 лет, особенно семейные и с детьми. Чтобы еще больше облегчить финансовую нагрузку для подобной целевой аудитории в условиях кризиса, в последние 3–4 года застройщики пошли на уменьшение площади квартир — в среднем на 10 %.

Вслед за массовым клиентом за границы Киева потянулись и столичные застройщики. В этом году возведение масштабного жилого комплекса на 32 дома в селе Гатное, неподалеку от выезда на Одесскую трассу, начала компания Интергал-Буд, которая прежде специализировалась на столичном рынке. Свою роль сыграл постоянно растущий спрос и ряд преимуществ для самого застройщика. “Для девелопера такие проекты также очень привлекательны, поскольку стоимость земли и финансовая нагрузка ниже, чем в столице,— поясняет Юлия Горох, коммерческий директор Интергал-Буда.— А местные чиновники и жители заинтересованы в развитии проектов и сопутствующей им инфраструктуры”.

В таких комплексах, которые, по сути, строят в чистом поле, застройщикам приходится создавать не только сами дома и внутренние коммуникации, но также всю сопутствующую инфраструктуру — дороги, детские сады и даже школы.

Куда проще прийти на все готовое — возводить новострои там, где все это уже есть. Именно поэтому среди застройщиков, как, впрочем, и среди покупателей, мегапопулярны небольшие города под Киевом. На правобережье это Буча, Ирпень, Вышгород, Петровское, Софиевская и Петропавловская Борщаговки. На левобережье — Бровары.

В этих городах девелоперы “навешивают” новые объекты на старые коммуникации. В итоге на фоне строительного бума все чаще вспыхивают скандалы — местные жители выступают против лавинообразного появления новых многоэтажек.

С каждым новым домом наша жизнь становится хуже и хуже
Алла Петрова, активист-общественник из Вышгорода

В частности, в 30‑тысячном Вышгороде, по планам местных властей, до 2025 года должны построить 80 тыс. кв. м жилья, после чего число жителей города утроится.

При этом уже сейчас ситуация здесь близка к катастрофе, ведь вся инфраструктура создавалась еще в 1970–80‑х, сетует Алла Петрова, активный участник гражданского движения против неконтролируемой застройки в Вышгороде. По ее словам, детские сады и школы переполнены, поскольку количество детей вдвое превышает норму. Попасть в поликлинику практически невозможно, а городские сети не выдерживают возросшей нагрузки. “Бесконечные аварии на водопроводе или канализации, перебои со светом, ежедневные пробки по утрам из‑за того, что все едут на работу в Киев,— возмущается Петрова.— А у горсовета нет никакой стратегии по решению этих проблем”.

Активистка предлагает ввести временный мораторий на возведение новых многоквартирных зданий и провести аудит технических возможностей инфраструктуры Вышгорода. И возобновлять застройку, лишь убедившись, что город “потянет” новых жителей. “С каждым новым домом наша жизнь становится хуже и хуже,— говорит Петрова.— Мы выбираем нашу власть, нашего мэра, чтобы он отстаивал наши права. Не права людей из Винницы, которые купят здесь жилье, и не права застройщиков, у которых единственная цель — заработать”.

раст
ЖИЗНЬ В НЕБОЛЬШОМ ГОРОДЕ: Отдельные жилые комплексы возводят на пустырях и получают современную сопутствующую инфраструктуру. Другие встраиваются в устаревшие коммуникации пригородов, обрекая их на еще большее изнашивание
Проблемное сожительство

Проблемы с инфраструктурой признают и власти, и застройщики. Обновлять городские сети и строить новые детсады — дело дорогое и невыгодное. Денег, которые застройщик платит при сдаче новостроя в эксплуатацию в качестве паевого взноса, недостаточно, чтобы решить все проблемные вопросы. Так считает мэр Вышгорода Алексей Момот.

К слову, его весной задержали на взятке от одной из строительных компаний. После этого Момот вышел на свободу под залог и продолжил исполнять обязанности градоначальника. Это тоже одна из проблем городков под Киевом — их мэров все чаще задерживают правоохранители, подозревая в аферах, связанных с землей и строительством.

Но Момот говорит не об этом, а о паевом взносе, который для жилой недвижимости составляет 4 % от стоимости объекта, а для нежилой — 10 %. “Но от взноса отнимается стоимость всех коммуникаций, которые протягиваются к новому дому. В итоге от 4 % остается 300–500 тыс. грн от силы”,— жалуется мэр. Подобное “сокращение” отчислений вполне законно — Момот объясняет его итогом работы в Верховной раде мощного строительного лобби. Оставшихся денег городу не хватает на то, чтобы создать соответствующую инфраструктуру для новых жителей. Вывод: надо повышать размер взноса.

С мэром Вышгорода категорически не согласна Ольга Балицкая, депутат Киевсовета от фракции Самопоміч, член комиссии по вопросам градостроения, архитектуры и землепользования. По ее словам, налоговая нагрузка на строительный бизнес в Украине и так непозволительно высока. Паевых взносов с застройщиков не берут уже почти нигде в цивилизованном мире — их заменяют налоги на землю и недвижимость. Но даже там, где схожая практика сохранилась, взносы в 2,5 раза меньше, чем в Украине.

“Паевой взнос — это анахронизм родом из Советского Союза”,— говорит Балицкая. Она поясняет, что в Киеве самое затратное строительство среди всех европейских городов. Совокупные расходы застройщиков “на нужды города” составляют 15 % от стоимости строительства, а во всем мире — не более 5 %. Поэтому вопрос не в том, сколько они платят, а в том, мол, куда эти деньги тратятся.

За то, чтобы строительный бизнес развивался в пригородах, но без ущерба для их жителей, отвечают именно местные власти, уверена депутат. Прежде чем разрешить строительство нового объекта, руководству нужно определить, где можно строить, сколько этажей и квартир, чтобы коммунальные сети выдержали эту нагрузку.

Обязать застройщиков построить вместе с жилыми домами детский сад или школу тоже реально, но для этого нужно выставить соответствующие требования еще на этапе предоставления земельного участка. “Власти должны думать не о паевом взносе, а о том, чтобы разработать нормальный генплан города”,— поясняет Балицкая. Она считает, что мэрам попросту выгодно выдавать землю под застройку, в том числе и там, где строить уже физически невозможно. Получив деньги — порой не только в местный бюджет, но и в собственный карман,— градоначальники не думают о том, что станет с городом дальше.

Эти предостережения становятся все более актуальными. Девелоперы прогнозируют, что спрос на рынке киевских пригородов продолжит рост. А значит, темпы застройки спадать не будут. “Столь быстро растущий объем предложения жилья в пригороде в скором времени потребует, как минимум, развития мощной дорожной сети”,— говорит Горох из Интергал-Буда. В противном случае киевские пригороды ожидает повторение негативного опыта Москвы, где уже сейчас ежедневная поездка в офис превращается для жителей пригорода в часовые стояния в пробках.